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2026年6月30日，法释〔2026〕12号——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称"建工解释二"）正式施行。这份2026年3月17日由审判委员会第1969次会议通过的司法解释，距离6月29日发布仅一天就生效，配套六个典型案例同步出炉。23条新规一次性覆盖了建工实务里争议最集中、裁判尺度最不统一的三类痛点：合同无效了怎么算钱、钱算清了怎么付、合同僵住了工地怎么办。
值得在开头说清楚的是，这次新规的真正价值不在于"创新"，而在于"澄清"。过去十年建工实务中那些依靠司法解释一、全国民商事审判会议纪要、地方裁判指引艰难维持的尺度，这次被一次性提到司法解释层级固定下来。对守规则的一方来说，是规则可依；对习惯了"打擦边球"的一方来说，是擦边球空间收窄。
本文按六类典型案例对应的三组规则展开，最后给出 6/30 衔接的实务路径。
一、合同无效了，钱还要不要付——资质借用与违法分包的折价补偿
资质借用、转包、违法分包——这三类在建工领域高频出现的"灰色合同"，按《建筑法》第28条、第29条和《民法典》第791条本就是无效的。但合同无效之后，钱怎么算、由谁付，长期是争议焦点。
案例一里的剧本，是建工项目最熟悉的事实链：发包人某房地产公司、出借资质的某建设公司、借用资质的实际施工人葛某——三方你知我知。履约保证金200万元由葛某直接支付给发包人，合同洽商由葛某直接对接，工程款到账后被建设公司扣掉管理费转给葛某。一旦发生价款争议，传统思路下借用资质人没有合同相对性，要找发包人主张价款必须绕一大圈。
建工解释二第4条直接破了这个局。发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形的，借用资质的单位或者个人可以就其施工的工程直接向发包人请求支付折价补偿款；法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质人施工的相关情况，判决发包人向借用资质人承担责任。
这个条款的实务价值在于"一揽子"。某大型商业综合体项目里（项目信息已脱敏），合作方以类似架构进场施工，工程进行到约 70% 时因市场下行触发价款争议。按旧规路径，实际施工人要先告出借资质的建筑企业，建筑企业再向发包人追偿，三轮诉讼下来工程停摆三年；按新规第4条路径，可以一次诉讼解决三方债务关系，工程可以更快进入清算和重组。
第3条切断了"挂靠收费"的合法路径——出借资质合同无效，出借人主张借用费的，法院不予支持。第6条对转包、违法分包做了类似处理：接受转包或违法分包的一方可以参照合同约定请求折价补偿，但不能直接找发包人。第7条给了一把备用武器——出借资质人或转包人怠于主张到期债权的，借用资质人、违法分包接受方可代位起诉发包人。
合同无效了也得付钱——只是按"折价补偿 + 突破相对性 + 一揽子"的新规路径付。出借资质的建筑企业要面对"白干一场管理费"的现实；发包人要面对实际施工人的直接请求；实际施工人终于不用再绕弯。
二、算不清的三种典型——欠薪、固定总价、审计久拖
合同效力与价款请求权基础解决之后，价款本身怎么算又是另一组争议。建工解释二在第二组规则里集中回应了三种最常见的"算不清"。
2.1 农民工欠薪：施工总承包的先行清偿责任
案例二的事实链不复杂：施工总承包某建设公司、园林工程分包某工程公司、分包招用的农民工何某等。工资欠条显示分包欠薪13万余元。法院判令：分包对工资支付负直接责任，施工总承包先行清偿后可依法追偿。
建工解释二第8条把这条规则提到了司法解释层级。参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第29条、第30条、第36条、第37条，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，法院依法予以支持。
角色风险分配很清晰：分包单位对工资支付负直接责任，不能以"未结算""待审计"为由抗辩；施工总承包必须监督分包用工与工资发放，否则先行清偿后才能追偿，监督责任是真实成本；建设单位在特定情形下（涉及条例第29条）也要先行垫付。
2.2 固定总价合同中途解除：比例法的"83.5% 系数"
固定总价是商业地产、工业厂房、市政工程里最常见的合同形态。优点是结算简便、风险分配明确，缺点是中途解除时怎么算已完工价款，过去长期是争议高发区。
案例三的数据有教学价值：合同固定总价8900万元，承包人完成大部分施工后合同解除，剩余工程由第三人完成。已完工部分鉴定价8100余万元，全部工程鉴定价9700余万元，比例系数 83.5%，再用 8900万 × 83.5% 确定已完工价款。
建工解释二第10条把这套计算方法固定下来：合同解除后已完工部分质量合格，价款没有约定且协商不成，法院可参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价。
但比例法不是万能解药。比例的"分子分母"如何确定，仍然有博弈空间——是按工程量比例、按造价比例，还是按工期比例？新规倾向造价比例，但实操中需要通过鉴定机构和法院具体博弈。
第9条对固定价格的"情势变更"做了严格限制——建设工期内人工费、主材价格重大变化原则上不调整，除非当事人另有约定或符合《民法典》第533条情势变更。这对长期项目里"主材暴涨求补偿"的常见路径关上了一半门。
2.3 审计久拖不决：司法鉴定的逃生阀
政府投资项目里最让承包人头疼的不是亏损，而是"以审压款、以审拖款"。明明活儿干完了，审计报告迟迟不出，工程款遥遥无期。
案例四的事实几乎是个教科书：桥梁工程2020年5月开工，发生多项增量工程，交通运输委对变更工程量长期未审批；2022年3月通过竣工验收，4月提交审计请求，但审计结果"无正当理由长期未作出"；2024年6月承包人起诉，乡政府以"未审计"为由拒付。法院准许司法鉴定，判决乡政府支付60余万元及逾期利息。
建工解释二第13条给了承包人明确的逃生阀。审计结果非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果与施工合同约定明显不符，承包人申请工程造价司法鉴定的，法院应予准许。
合理期限怎么定？当事人有约定的从约定；没有约定的，法院综合工程规模、造价金额、复杂程度等因素确定，但上限为承包人提交竣工结算文件之日起一年。
更关键的是第13条第3款——未约定以审计为准的，发包人事后不得要求以审计结果定案。这一条直接堵死了"事后追加审计条款"的常见操作。
三、合同僵住了，工地怎么解套——质量保证金与退场先行
价款争议之外，建工项目还有一类常见死局——合同双方谁都不要工地，工程停滞、设备闲置、人员窝工，下游业主拿不到房子。建工解释二第14条、第15条给了解套路径。
3.1 质量保证金：从退场日起算
质量保证金本来是发包人保护自己防止质量缺陷的工具，但实务中常被滥用——以"未竣工验收""待质量缺陷查清"等理由长期扣留。
案例五的情境是这类滥用的典型：工程2016年中途停建，承包人退场，已施工部分质量合格，质量保证金5%长期扣留。法院判令：质量保证金自承包人退场之日起算1年后返还，不应无限期扣留。
建工解释二第14条把这条规则细化。合同解除的，质量保证金以应得工程价款为基数（不再按合同总价）；返还期限从退场之日起算；合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算；合同无效且工程未完工的，同样从退场日起算。
质量保证金不是"押金"。它的目的是覆盖缺陷责任期内的修复义务，承包人退场后如果已施工部分质量合格，质量保证金的扣留就失去了正当性。
3.2 工地僵局：先退场，后结算
案例六的剧本几乎是当下房地产下行周期里最常见的：发包人某房地产公司、承包人某建设公司，施工过程中产生争议，工程停滞，双方未结算工程价款，承包人未退场。发包人起诉请求解除+退场+工期损失+质量缺陷损失；承包人反诉请求解除+已完工工程价款1900余万元及利息。诉讼中双方各自申请了多项鉴定。
法院的判决策略是分步处理：组织双方对施工界面进行确定并固定相关证据后，就解除合同及承包人退场等先行处理，其他争议继续审理。
建工解释二第15条支持这种"先行判决"思路：合同解除后发包人请求承包人移交施工现场、施工资料的，法院依法支持。承包人退场前可申请证据保全——这一条配合《民事诉讼法》第84条证据保全制度，把"工地僵局"的破除路径明确化。
工地每停一天，就是一天的设备租赁费、人员窝工费、业主延期交房赔偿。新规认可"先退场、后结算"的分步处理，对承包人、发包人、下游业主都是减损方案。
四、六类角色映射——谁该重看哪几条
把23条新规按角色重新组织一遍：
| 角色 | 最该重看的条文 | 改变的核心 |
|------|--------------|-----------|
| 发包人（房地产开发商、政府投资方） | 第4、13、14条 | 不能再用"未审计""未验收"长期拖延；明知资质借用的要直接对借用方负责 |
| 承包人（施工总承包） | 第8、10、15条 | 比例法破解固定总价中途解除难题；先行清偿农民工工资后可追偿；可主动请求法院先判退场 |
| 分包人/实际施工人 | 第3、6、7条 | 合同无效也可参照约定拿折价补偿；代位权可用 |
| 农民工 | 第8条 + 《保障农民工工资支付条例》 | 多方主体连带/先行清偿 |
| 出借资质的建筑企业 | 第3、5条 | 出借合同无效 + 收不了借用费；可能被表见代理套住 |
这张表不是给读者"自查"用的——它是给企业法务做项目合规体检时的角色锚点。一个施工总承包企业同时是分包人、出借资质方的情况在建工领域并不罕见，多角色叠加意味着要多组条文同时评估。
五、6/30 衔接——旧案如何适用、新案如何布局
新规施行日的实务衔接问题，比新规本身更具体。
第23条规定：本解释自2026年6月30日起施行；施行后人民法院新受理的一审建工案件适用本解释。这意味着：
- 2026年6月30日前已经一审受理的案件：继续按旧规审理。但若涉及新规未明确的争议点（如代位权细则、比例法操作标准），可主张参照。
- 2026年6月30日后新受理的一审案件：适用新规。包括此前已发生争议但未起诉的项目——这给一批"卡在历史项目里"的争议提供了新的诉讼请求设计空间。
- 二审、再审案件：原则上不溯及，但若涉及新规对下位规范的澄清，可作论辩参考。
按律师视角排序，有三件实务动作值得在 6/30 之后立刻推进：
第一件，重审在手项目的合同架构。识别"资质借用""转包违法分包"等效力风险点，对在建项目提前做合规重组。尤其在合作开发、EPC 总承包、施工总承包混同的大型项目里，第3、4、5条的连锁效应要尽早评估——某一方"明知"资质借用的事实，可能通过履约保证金支付路径、洽商记录、签证签署习惯等证据被认定，事后再"装作不知道"的空间被显著压缩。
第二件，梳理历史未结项目。对于审计久拖、固定总价中途解除、合同僵局退场这些情形，新规提供了明确的破局路径。尤其是2018年以来的政府投资项目，如果在审计久拖里卡了三年以上，6/30 之后是启动司法鉴定的明确窗口期。需要做的准备工作是：固定提交竣工结算文件的时间证据、固定催告发包人结算的留痕、固定审计机关长期未出具审计结果的客观事实。
第三件，农民工工资合规体检。施工总承包要做好用工监督、工资专户管理、分包单位用工资料留痕。这三件事在建工解释二第8条之后不是合规加分项，而是避免被牵连先行清偿的底线动作。一旦分包欠薪被认定，施工总承包的"未监督"抗辩在新规之下基本失效。
结语
建工解释二的 23 条不是悬在墙上的政策文件，而是从 2026年6月30日起每一个新受理建工案件都要直接适用的裁判规则。对守规则的一方，新规给的是规则可依；对习惯打擦边球的一方，新规给的是擦边球空间收窄。
对建工链条上的每一家企业来说，6/30 之后的实务问题不再是"要不要研究新规"，而是"在新规之下，我们手上的项目要怎么重排"。
作者简介： 陈石律师，浙江海泰律师事务所副主任、高级合伙人、房地产与建设工程部主任，宁波市律师协会副秘书长、第七届宁波仲裁委员会仲裁员，聚焦建筑房地产、投融资、并购重组及商事争议解决。曾获多家法律媒体与专业机构认可，荣登 LegalOne 2025 中国区建工及房地产实务先锋 45 强、律新社 2025 年度管理合伙人 20 佳（华东），入选《商法》The A-List 法律精英，获评 ALB China 区域市场十五佳长三角地区律师新星，并获律新社 2024 年度并购领域品牌之星。长期为万科、华润置地、信达地产、保利置业、招商蛇口、中海地产等企业提供法律服务，承办"首宗百亿地王""长春第一高楼""台州第一高楼"等代表性项目，累计服务项目投资额超千亿。近年来持续推动 AI 与法律实务融合，强调以结构化方法打通技术逻辑、法律判断与商业场景；著有《赋能法律人：AI 底层思维与应用范式》，并在多地开展相关主题讲座与分享。四明山法师 AI 夜校（legalAGI.cn）发起人。